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泉州到底有多魔幻？

(相关资料图)

想买房你得摇号！

多少人摇号？

上千人！

就在最近，鲤城区江南板块的 城建江南里，356 套房，刚需 + 非刚需共认筹 1500+ 组。 刚需中签率 37%，非刚需中签率 13%。

这认筹量还算少的！

同区域的 建发养云也 同一天认筹，388 套房，5#、8#、9#、10#、11#楼，刚需认筹约1500+组客户，刚需中签率约18.3% ；非刚需认筹约1200+组客户，非刚需中签率约8.8%。

在这之前，城建江南里的一期认筹 1800+ 组。

来感受一下开盘摇号现场有多火！

看，一直都在上演 " 千人摇号 "！

为什么这么火？

最大的原因，是真的无房可买了。

这是一张泉州主要板块分布图：

整个泉州中心城区，就只有几个新盘在售，一只手就能数得过来。

丰泽区城东板块 1 个，北峰板块 1 个，鲤城区江南板块 3 个。

江南板块这 3 个新盘也是长期没有新增供应之后，今年刚入市的。

热盼已久，所以关注度才高，上千人摇号！

江南板块 3 大新盘大致位置：

除了真的没房之外，同时也是真的有倒挂。

泉州中心城区新房限价确实低于周边二手房。

城建江南里拿地早一些限价 14752，建发养云限价 16000，周边二手房 18000 左右。

周边有丰泽区东星实验小学、泉州九中城东校区（即将开建），近两年主要新房供应为宸東壹号（限价22000元/㎡，低密叠院在售）、云禧（限价22000元/㎡，售罄）。当前，区域最高限价22588元/㎡（城建·水墨云璟），但区域无重磅利好规划，学区一般，限价与实际价值较为匹配。

因此在江南区域，至少 2000 的单价差，这么一对比，新房确实有优势！

江南新区与老鲤城一江之隔，是老城区外拓发展的主阵地，一直保有较高的热度，滨江和新天一带已有较为成熟的居住氛围。随着“战江南”战略推进，江南近两年的城市更新进程明显加快，尤其是占位桥头堡，拥有泉州江滨景观资源带的繁荣-站前-金鲤一带迎来多项重磅配套导入，市场关注度和认可度不断提高。

我们知道，此前的红盘普遍都存在着较大的倒挂红利，如今越来越多盘显然已经不具备这一点优势。

有部分板块虽然前景蓝图可期，但仍处于发展阶段，限价上涨快过板块配套对板块价值的提升速度，兑现周期较长。

当前，丰泽区新房主要布局在中心市区、东海、城东、北峰等主流板块，中心市区核心地段鲜少土拍，基本无纯新盘。接下来关注几个重点板块及楼盘：

东海板块：1、城建·水墨观海：限价：20500元/㎡，位于东海后埔片区，紧邻规划中的泉州五中东海校区，目前已完成备案，总用地面积为54425.82㎡（约81.64亩），规划建设集商业、办公、住宅于一体的城市综合体项目，预计下半年入市；2、万科·城市之光四期：限价：约18000元/㎡，位于东海中央商务区奥特莱斯静安荟对面，仅剩最后2栋高层38#、43#楼待推，共计400套住宅，户型为建面约115-117㎡的三房（191套）、建面约122㎡三房（72套）、建面约132㎡四房（65套）、建面约140㎡四房（72套），将于近期入市。值得注意的是，东海中央商务区内还有包括海宸尊域三期、上实海上海二期/三期、珑玺台、云玺台、万科城市之光二期洋房等一些存量住宅房源，暂时没有明确面向市场化推出的时间和计划。

江南板块：1、城建·水墨江澜：限价：15900元/㎡，打造规模约32万方的都会生活大城，规划建设12栋住宅、1栋幼儿园，并豪横拿出约10万方体量来做万达广场，户型为建面约107-182㎡水墨好房，预计将于7月启动认筹；2、建发养云：限价：16000元/㎡，动态：项目二期将推出1#、2#、3#、6#、7#、12#楼，约508套住宅，主推户型为建面约110-143㎡，预计7-8月认筹摇号。

万安板块：1、书香联宇：限价：16900元/㎡，位于洛江万安街道万盛社区，近邻泉州实验小学洛江校区，周边配套成熟、交通便利，具备区位优势。项目总建面18748.14㎡，地块不大，拟建设4栋普通住宅及商业店面，暂未入市；2、莲花·禧上：价格：待定，位于洛江万安的原翡翠山庄地块拟定案名为莲花·禧上，目前工地大门已搭建，据备案信息显示，6月25日项目建筑工程施工许可证办结通过，最快预计9月入市。

一方面，中心城区土地供应已经开闸！今年泉州中心城区拟出让 21 块地，其中：丰泽区 12 块、鲤城区 2 块、洛江区 5 块、台商投资区 2 块。涉及东海、城东、江南等多个热点板块，而且都很优质。这将大大缓解中心城区的供需矛盾！

另一方面，新地块带来新供应的同时，限价也在抬升。倒挂价差越来越小！今年率先推出城东的 2 块地，限价都比之前有上调。城东南埔山：毛坯限价 24998 元 /㎡。城东东星：毛坯限价 22588 元 /㎡。

倒挂价差一旦消失，新房优势就会越来越弱。

这不，江南板块另一个新盘，城建水墨江澜，限价 15900， 没啥倒挂优势，摇号了也没卖完。

北峰板块的城建水墨芳华，限价 16900 ，没摇号，倒挂不明显，市场接受度不高。

一边是供地开闸放量，新房限价上升。

另一边，泉州二手房正在实质性降价。鲤城区二手房从 20000 跌到 19000，房价对比 2021 年高点的 23000，已经跌没了 4000。平均跌幅快接近 20% 了！

还有多个板块都出现个别房源低价抛售，低于去年成交价 20 — 25%，可以说损失惨重了。

东海板块就是一个很典型的例子。

因为市府搬迁过去，又配建了学校，这里一度红火了好几年。

在过去十几年里也是泉州涨幅最高，一二手房倒挂很明显的板块。

特别是 2020、2021 年涨的最猛，二手房一度突破 30000。

这么一来，二手房价和新房限价越来越接近。

现在泉州虽然还有棚改拆迁，但也已经是房票为主了。这种房票拆迁的方式，力度要比之前给现金弱一些。再加上本来指标也没有之前多了，泉州想要靠棚改拆迁拉动房价，也变得不太现实了。

买二手房觉得还会降，买新房因为没啥价差又不甘心，就这样陷入僵持。

中心城区如此，外围新区和县市更不好过！

有项目甚至直接拿出真金白银倒找给你首付！

这个项目来自泉州外围的台商合资区，洋房已经降到 9000 多，还能给你补贴首付。

两成首付 28 万你只付 8 万就够了，剩下的 20 万开发商直接补给你！真金白银、扎扎实实的 20 万真补贴啊！

眼看着根本卖不到备案价，又不能低于备案价卖，只好用这种办法变相降价。可见销售有多艰难！

相比 2021 年高峰期， 台商合资区的跌幅已经超过 30%，差不多腰斩了。

泉州楼市毕竟只是一个地级市，也不是省会城市。连省会福州对年轻人的吸引力都越来越弱了，就更别说泉州楼市。

外围县市晋江也一样，曾经凭借和市区一桥之隔，前几年二手房普遍 20000+，个别楼盘甚至突破 30000。

但从去年底到现在，整体房价降了 20%-30%。

二手房继续下跌，新房没有了倒挂，成交量近乎停滞。

晋江二手房成交量变化：

价跌量也缩。

朋友收到中介的电话，说有个楼盘按备案价六折多卖房，并把楼盘链接发给我，问这个楼盘值不值得入手？这些很多是晋江西滨、新塘等区域楼盘。

如果能的话，他愿意和她女朋友一起贷款，问能不能再帮忙拿一些优惠？

如果非要说六折卖房的话也可以，六楼的备案价约为2.5万，现在单价1.56万，还有偏低点的楼层（非一二楼），单价约1.46万，对比备案价五折多。

但有没有想过，这个楼盘的备案价根本没有参考价值，这些楼盘位周边没有商业，好学校。

我很简单地回复：

你能保证你的生意一直都这么好吗？

如果是89平米的四房两卫的话，也就勉强考虑一下吧，太大的户型以后不好流通。

再退一步，周边没配套，估计会为了生活琐碎吵架。

未来有孩子以后，还要考虑到教育问题，六七年后，这种房源在市场上的流通性很难，要想置换又得砸盘。

不是不帮你去要价格，真的不适合你，以后不好流通的话，你们家母老虎的威力我可吃不消。

我们从当下的泉州楼市看到以下特征，再次重复。

1、房价贵的越来越贵，便宜的越来越便宜，梯度进一步拉大！

2、热度高的全部是房价较贵的区域，无人问的全部是房价便宜的区域，分化加剧！

一边是冰山，一边是火焰。

这样的场景，真实发生在你我站立的这片土地上。

未来还会更加明显。

以上特征也正在大部分城市中呈现，不容轻视！

了解泉州的人都知道，泉州在 2020-2021 年出现牛市高峰，太多人盲目跟风，买错的概率很大。

那现在泉州该怎么买？

首先，泉州是弱市强县，虽然 GDP 过万亿，人口近 900 万，但真正的主城人口只有 100 多万， 买房还是以自住为主。

自住主要看的就是学区 + 地段 + 开发商。

最优质的学区除了市区老破小， 目前均好性较强的是东海，其次是城东。

所以，东海、城东等主城板块，条件允许，有明显倒挂的新房可以摇。

如果没有明显倒挂，也可以淘一淘周边次新房，或者丰泽老城的次新房。

总之：优质板块的倒挂新房中签率正在提高！二手房也会有越来越多的笋盘出现！

自住抓住其中一点，就能跑赢绝大多数人。

以某自媒体茶楼言论，自吹自擂多了解泉州楼市，一点营养都没有，结果没到泉州几次！

真正理性的房东，就会看明白市场的真实行情，想套现离场只能割肉，至于新房方面，总喜欢趁各种节点来去库存，难道你们还没看明白吗？

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