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报告摘要：

从首批REITs上市至今两年有余，市场在不同阶段走出了显著的差异化特征，尤其是今年上半年，二级市场量价萎缩，新发REITs 节奏放缓，投资者观望情绪浓厚，随着公募FOF 正式将REITs 纳入投资范围，市场迎来明显反弹，下半年一二级市场将迎来新的布局机会。

运营情况：高速公路类REITs 方面，出行修复叠加经济恢复使得高速公路项目业绩总体表现稳健，二季度业绩修复有所放缓。生态环保类REITs方面，底层为污水处理和厨余垃圾处理项目，受季节性影响较大，后续仍需关注项目成本和补贴动态。清洁能源类REITs 方面，受气候季节性波动影响，运营整体稳健。产业园区类REITs 方面，仍处于业绩恢复阶段，内部分化显著。仓储物流类REITs 方面，受益于物流行业高速发展，高标仓储需求旺盛。保租房类REITs 方面，底层资产区域位置较好，二季度出租率维持高位。

市场表现：公募REITs 兼具股、债特征，上市逐渐走出独立行情。截止8 月4 日，加权平均涨幅为0.21%，28 只REITs 中有19 只REITs 均录得上涨，而同期上证指数下跌6.83%。从资产增值收益看，产业园区、仓储物流、清洁能源表现不错，从分红收益看，生态环保类REITs、高速公路REITs 分红较多。今年上半年，在赚钱逐步效应降温、基本面修复不及预期、叠加流动性小加剧市场波动等合力下，市场持续下跌，交易量持续萎缩、价格表现低迷。随着公募FOF 正式将REITs 纳入投资范围，市场迎来明显反弹，下半年一二级市场将迎来新的布局机会。

投资建议：1）关注资产基本面改善：随着政策加码，宏观基本面和发展信心逐步转好，基础设施资产经营情况有望得以修复，建议关注如产业园区招租、续租情况改善，出租率修复进展，车辆通行恢复情况等。2）关注市场扩容机会：7 月以来，存量资金持续的做空情绪得到根本扭转，交易量及换手率开始出现边际改善，下半年消费等资产或将迎来扩容机会，积极参与战略配售及线下认购后长期持有的配置策略仍具一定战略意义。3）关注增量资金入市：当前阶段，我国REITs 发行审核严格，底层资产优质且稀缺性高，具备稳定分红特征，市场认可度高，长期看是合适中长期资金投资的优质资产，此外近期公募FOF 团队逐渐开始布局REITs 市场，监管将持续加大力度引入企业年金、养老金、社保基金等长期限、资产配置型机构，后续有增量资金入市人值得期待。

风险提示：1）数据统计测算偏差。2）疫情等导致底层资产经营不及预期。3）相关支持政策落地不及预期